Для защиты прав вкладчиков жилищного строительства нужно разработать типовой инвестиционный договор
10.09.2009, 11:05 Заявленные решения правительства
относительно финансирования строительства жилья должны сопровождаться внесением
изменений в некоторые законодательные акты, в частности, в закон Украины "Об
инвестиционной деятельности", утверждает юрист Всеукраинского адвокатского
объединения "Альянс" Владимир Шабельник.
Речь идет о распоряжении Кабинета министров №1043-р от 3 сентября, которым
Кабинет министров поручил министерствам и другим центральным органам
исполнительной власти разработать и подать на рассмотрение до конца 2009 года
пять законопроектов и два проекта постановлений, касающихся финансирования
строительства жилья.
"Такими изменениями (в законодательные акты – ИФ) можно
предусмотреть, что пункты инвестиционного договора строительства жилья,
ухудшающие условия вкладчиков по сравнению с положением, предусмотренным типовым
договором, являются никчемными и заменяются условиями, установленными типовым
договором", - сказал В.Шабельник в интервью агентству "Интерфакс-Украина".
Как пояснил юрист, наличие типовых инвестиционных договоров позволит
максимально сократить риски, связанные с возможным желанием застройщика
ограничить вкладчика в его правах и возможностях их защиты.
Несмотря на то, что действующее законодательство устанавливает свободу сторон
в определении условий инвестдоговора, ст. 630 и 637 Гражданского кодекса Украины
определяют, что типовые условия могут применяться как обычаиделового оборота.
Они также могут быть использованы при толковании условий договора.
В свою очередь, утверждение типовых договоров лицензирования обязательного
страхования застройщиком строительно-монтажных работ в указанных законодательных
изменениях не нуждается, поскольку преимущество типовых лицензионных договоров
предусмотрено ст. 1111 ГК Украины.
Помимо того, В.Шабельник отметил необходимость урегулирования
процедуры санации застройщиков жилья.
Как пояснил юрист, существующая процедура санации достаточно продолжительная
(от 12 до 18 месяцев). Она направлена, прежде всего, на удовлетворение
требований кредиторов, а также препятствует продолжению строительства в случае
объявления застройщика банкротом.
При этом он обратил внимание на тот факт, что специфика строительства жилья
такова, что любой, даже незначительный, простой такого строительства может
привести к его бесперспективности в дальнейшем.
По мнению В.Шабельника, в ходе выполнении распоряжения правительства №1043-р
следовало бы создать специальный государственный орган, к полномочиям которого
отнести контроль над деятельностью негосударственных компаний-застройщиков путем
получения и изучения регулярных отчетов таких компаний, проверки процесса
строительства, внесения обязательных предписаний и т. д.
При этом юрист допускает необходимость создания на базе такого
госоргана резервного фонда по аналогии с банковским.
Застройщики, в свою очередь, также должны получить некоторые государственные
гарантии, например, в виде получения от государственных банков кредитов,
необходимых для недопущения простоя строительства и своевременного выполнения
обязательств перед вкладчиками.
В качестве обеспечения обязательств по таким кредитам могут выступить
имущественные права на строящееся жилье, отметил В.Шабельник.
"Именно в таком случае будет максимально обеспечена связка
"государство-застройщик-гражданин", что позволит минимизировать риски появления
очередных заброшенных новостроев", - сообщил В.Шабельник.
Кроме того, юрист отметил, что к мерам, направленным на защиту интересов
вкладчиков, следует, в частности, отнести предложения о разработке типовых
договоров финансирования строительства жилья, об утверждении форм типовых
договоров лицензирования, об обязательном страхования застройщиком
строительно-монтажных работ, о создании реестра негосударственных застройщиков,
а также о запрете на ликвидацию компании-застройщика.
Как сообщалось, правительство намерено до конца 2009 года принять ряд
нормативных актов в сфере финансирования строительства жилья.
Согласно его распоряжению №1043-р, в сентябре центральные органы
исполнительной власти должны разработать и представить на рассмотрение
правительства законопроекты, касающиеся: установления запрета на отмену органами
исполнительной власти и органами местного самоуправления решений о продаже и
предоставлении в пользование земли для жилой застройки в случае, если
финансирование работ осуществляется с использованием негосударственных средств;
предоставления органам исполнительной власти полномочий утверждать типовые
договоры, регулирующих отношения в сфере инвестирования и финансирования
строительства жилья; проведения исключительно процедуры санации
компании-застройщика жилья, в отношении которой возбуждается дело о банкротстве;
установления запрета на передачу органами исполнительной власти и органами
местного самоуправления предприятиям, учреждениям и организациям полномочий
осуществлять контроль и подготовку документов землеотвода.